我市新版购房合同已经从年初开始启用。与旧版合同相比，新合同增加了建筑隔声承诺、先验房后交费等新条款。这些条款的纳入，对于购房者而言有何实际作用？如何借助这些新条款维护自己的合法权益？本报邀请房地产行业资深律师，结合纠纷实例为您逐条解析。

      小区建设方案附入合同

      条款明细：从去年开始，市建委就开始要求开发商在网上公示小区建设方案。今年在新版合同中补充，约定房屋所在楼栋的项目建设方案必须包括在合同附件中。

      纠纷案例：一别墅项目的业主刘先生(化名)收到开发商的规划变更通知，自己购买的两层别墅要被开发商建成6层板楼。按照当时的合同，刘先生只有两种选择，要么在15天之内退房，要么就同意变更。擅自改变原有规划的开发商却没有明确的违约责任。

      维权解析：广大(北京)律师事务所庄清忠律师告诉记者，以往购房人对产品的规划方案无从了解。开发商通过业主听证即可变更建设方案，业主不同意就必须在15日内退房，否则视为认可。开发商仅仅为违约向退房业主支付极少补偿即可。执行新合同和相应的新规后，一旦开发商变更规划，首先要承担明确的违约责任。同时业主还可以向建委举报，建委核实后甚至可以责令开发商停工。开发商违规改变规划不仅难度大，代价也将巨大。

      效用等级：★★★★★

      承诺住宅配套同步交付

      条款明细：新合同中补充了关于配套需同步交付的条款。将上下水、供暖、燃气等配套设施何时交付约定到了具体日期。

      纠纷案例：前不久，丰台蓝调国际业主集体拒绝收房，因为发现开发商交房时“大片公共区域还是黄土露天，绿化、停车场和会所等配套设施都没完工，根本不达标”。但开发商认为，先前合同中有约定，只要取得“验收备案表”就可以交房，证件都齐备所以并不违约。业主维权面临难题。

      维权解析：北京市律师协会房地产专业委员会委员，北京隆安律师事务所陈旭律师表示，这一条款是对去年建委下发的关于小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付新规的进一步落地。“新合同对配套交付日期具体到了某年某月某日，对交付标准也进行了细化,有重要的实际意义。”陈旭指出，在新合同进一步落实配套同步交付规定的同时，政府也应提高竣工验收标准、严格备案条件，从源头上杜绝此类纠纷的发生。

      效用等级：★★★★★

      业主先验房后交费

      条款明细：市建委去年年底就出台了购房者“先验房，后交费”的新规。新版合同补充明确开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为前提条件。购房者验房发现其质量或其他问题的，开发商在约定期限内修复交付并承担逾期交房责任；或是开发商在商品房交付之日起多少日内负责修复并承担修复费用，赔偿购房人损失。

      纠纷案例：两年前，一楼盘业主集体起诉开发商，要求开发商取消“交完物业费才能收房”的无理要求。由于开发商辩称，物业服务协议已经约定与交房协议同时生效，业主属于不当要求，一审业主败诉。但业主展开曲折维权之路，终于在二审胜诉，开发商被判“限定7日内无条件交房”。

      维权解析：“在先收房后交费规定出台并写入新合同后，这样艰难的维权过程就成为历史了。”庄清忠律师告诉记者，以往在遇到类似情况时，开发商通过混淆商品房买卖和物业服务法律关系，很容易地“战胜”业主。有了新规并写入合同后，法律关系彻底理顺，官司判决明确，业主维权不必再经历不必要的曲折和艰难。

      效用等级：★★★★

      明确住宅隔音要求

      条款明细：新合同要求开发商承诺建筑隔声情况符合相关标准，未达标准的，开发商按照规划设计要求补做建筑施工隔声措施并承担全部费用。给买受人造成损失的开发商要承担赔偿责任。合同还要求对室内允许的噪声级以及项目周边有没有噪声影响的机场、铁路、轨道线路、道路等都要说明。

      纠纷案例：去年，大兴一楼盘因紧邻高速路，开发商又没有做任何隔音措施，业主实在无法忍受噪声对生活的干扰，要求开发商进行隔音改造并赔偿业主损失。由于没有相关条款可以依照，此事一直没有得到解决。

      维权解析：陈旭律师告诉记者，因住宅小区噪声超标导致的纠纷近年来呈增多趋势。“根据国家相关标准，住宅内各房间允许的最高噪声级在40到50分贝间。执行新合同后，以往维权难的问题会得到有效解决。购房者在与开发商签订新合同标注建筑隔声情况后，一旦不达标，开发商必须补做隔声措施。由业委会代表业主出资补做的，也由开发商承担全部费用。如果开发商拒绝承担，业主可以收集相关费用证明诉开发商赔偿。” （杨舒萌）

      效用等级：★★★