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抓住机遇 深化改革 加快转型
发布时间:2007-08-16 来源: 点击数:5531次
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殷友田执行总裁在中房集团改革与发展研讨会
       暨中房集团城市房地产投资有限公司筹建工作会议上的报告
             2006年2月22日

同志们:
      大家好!
      新春伊始,我们就聚在一起,共商中房集团改革与发展大计,感到很高兴。现在,我代表集团做主题报告。
      2006年是全面启动“十一五”规划的开局之年,也是中房集团加快改革发展的关键一年,“十一五”规划纲要明确提出要建设“资源节约型、环境友好型社会”, 这对于刚刚经历了一系列宏观调控的中国房地产业来说,无疑是发展的新契机,同时也将面临更多机遇和挑战。因此,我们必须认清形势,以科学发展观统揽全局,按照立足科学发展、着力自主创新、完善体制、机制的总体要求,积极深化改革,调整集团结构和战略布局,充分利用集团在品牌、网络、项目资源、合作基础等方面的先天优势,以更加坚定的信心、更加有力的措施,扎扎实实做好集团的各项工作。
      今天我与大家交流的主题是:“在新形势下,中房集团如何通过整合资源,创新经营管理模式,巩固核心竞争力,构建新型企业集团,推动中房事业可持续发展”。
    发言共分六个部分:
    一、我国房地产业的发展态势
    根据国家“十一五”规划的战略目标,我国房地产业将进入稳步前进、持续发展和总体平衡的新阶段;国家将在充分把握经济发展主旋律的前提下,坚持区别对待,实行有保有压的调控原则。主要呈现以下态势:
    1、房地产市场预期开始回暖
    我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控,进入2006年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期,加上资本市场的日益复苏,人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康、快速的发展,房地产市场预期开始回暖。
    2、房地产商对市场的垄断同盟将被打破
    2006年,宏观调控还将持续,因为政策要保持连续性,而且房地产的周期性调整才刚开始。一旦开始,将持续一段时间,指望它立即复苏或景气度迅速提高是不现实的,因为这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商而言,他们利润还会继续摊薄,但不会出现人们所说的“萧条”,因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条,调整只是增长率的放慢,一般不会出现负增长。由于出现竣工面积多于或快于销售面积增长,商品房积压不断增多,房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。空置率的上升使一些房地产商的日子不好过,这是调控过程中的正常反应,是一种符合市场规律的风险释放的过程。
    3、我国城镇居民的购房意愿略有回落
    央行最近发布的调查结果显示,我国城镇居民经过宏观调控面对“十一五”的发展,理财生活与“十五”期间相比产生了结构性的变化,呈现出:“乐于银行储蓄”、“买房意愿回落”、“对物价满意度有所提高”等五方面的趋势。受房地产宏观调控政策影响,近期房地产市场出现了一些新的变化,多数城市房价涨幅趋缓,上海出现小幅下跌,房地产市场观望气氛较为浓厚,居民购房意愿有所下降。
    4、鼓励住宅消费成为政策导向
    面对宏观调控后的房地产市场,建设部明确提出了2006年鼓励住宅消费的政策导向。专家认为,我国在2006年要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响,所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中,扩大消费需求,已经变成经济运行中至关重要的决策点。鼓励住宅消费,特别是自住型住宅消费将可能是今后政策的方向。2005年和2006年作为国家“十五”规划和“十一五”规划的转折时期,国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给,而需求的扩张将是其中的关键。在扩大消费需求中最有意义,对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅产品的消费。所以2006年的经济政策中,鼓励住宅消费将是扩大内需的核心内容之一。
    5、房地产金融创新将有质的突破
    房地产金融“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧问题,而是房地产融资渠道宽窄的问题。当前,由于房地产融资渠道的单一,致使绝大部分风险由银行部门一家承担,集聚了金融风险。在当前房地产开发和开发行证券融资受条件制约的情况下,采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间,私募信托基金可用于项目开发或房地产投资及物业收购,而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。与此同时,我国还应尝试通过多种渠道,充分发挥保险功能,防范房地产金融风险。在这方面,境外成功的“产品”有贷款抵房屋保险,贷款建(修)房保险,商品房抵贷款,还款保证保险等。
    另据一项研究表明:大多数的跨国企业和金融机构仍然看好未来三年我国的经济发展前景以及房地产市场,而继北京、上海之后,一些二线城市正逐渐成为新的投资热点。
    通过对上述房地产业发展态势的介绍,旨在使大家用科学的发展观统揽全局,统领我们的工作。
    二、中房集团面临的形势和问题
    宏观经济和社会的发展为中房集团提供了发展空间,但总体来讲,集团面临的形势仍然十分严峻,不容乐观。        
    首先看外部形势:
 1、宏观调控政策带来一定影响
  2005年国家陆续出台一系列针对房地产业的宏观调控政策,以国务院、七部委出台的“三个八条”为主导的房产新政,标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变,房地产开发投资也将处在一个逐步下降的通道上,行业发展的不确定性因素增多,房地产开发门槛提高,房地产企业的赢利能力大幅度下降。
 2、市场竞争日趋激烈
 房地产企业已从1992年的2000多家,增加到目前的3万多家,除了老牌的国有房地产开发企业之外,国内资金雄厚的大企业、新兴的民营企业、以及港、澳、台等国外企业,都进入到房地产市场,并与国有开发企业在资金、技术、组织、营销理念和品牌等方面展开竞争,企业之间的优势不再是比资格老、规模大,而是比实力、比效益。
    3、民企国企谋变,行业格局重整,企业生存压力加大
    宏观调控带来的金融紧缩和土地严控,使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”。2005年我们可以看到,国内房地产企业依托自身资源和特点,正在重塑或加强其资金链。行业格局正在重整。其中,资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司正陆续被淘汰出局,中等开发商开始整合,将企业盈利模式从过去的全程开发商转变为专营开发商,在不能大规模获得资金支持的环境下,通过专业化降低成本提升盈利能力,实现“自我融资”。大规模企业则多方拓展自身资源,通过业内强强联手、资本市场融资、联姻海外资本、降低资金需求、国企资产重组等方式重塑或加强企业资金链,提高自身资金实力,抵御由于国家宏观调控引发的资金紧张,这无疑对成员企业是一个很大的冲击。
    再看内部形势:
    集团各成员企业发展很不均衡,但总体来说仍处在一个实现转制,求生存谋发展时期。大多数成员企业资金短缺问题是制约企业发展的瓶颈,严重影响了企业经营活动的开展;还有相当一部分成员企业长期亏损,包袱沉重,甚至面临生存的危险。
    总而言之,无论从外部环境还是内部环境看,中房集团的改革已迫在眉睫。我把这些困难和问题合盘托出,提供给大家,目的在于使大家对集团有一个全面的了解,增强参与意识和改革意识。
    三、当前的任务和中房集团改革发展的总体构想
    随着房地产形势的进一步发展,房地产企业的集团化、规模化、品牌化、战略化的趋势将更加明显,企业联合集聚的程度不断提高,行业巨头竞争的格局已初步形成,市场优胜劣汰进一步加剧。面对新市场、新政策,中房集团成员企业加强内部联合,巩固竞争核心力,增强抗风险能力的呼声越来越高,构成了集团去年和当前任务的主旋律,即“改革、创新、转型、发展”。
 建成一个什么样模式的集团,中房集团需要一个什么样的核心实体组织,摆在了集团和成员企业的面前,集团从去年起就开始着手这方面的准备工作,一是完成了成员企业的资格认证,二是成立了中房集团城市房地产投资有限公司和中房企业管理公司,并将中房集团城市房地产投资有限公司作为集团核心实体组织进行培育和发展,为集团转型做准备条件。
 今年初,集团总裁委员会又在全面听取大家意见的基础上,根据国务院国资委对中房集团深化改革发展的总体要求和中房集团的实际情况,就中房集团可持续发展的各种管理模式进行了再次论证,最后,确立了大家的集团大家办,建立资产联系,在帮助成员企业急需突破的资金瓶颈过程中取得大发展,走自主、规范发展道路的原则,制定出了集团改革发展的战略目标和规划实施纲要:
    1、总体目标:
    合理引导资源整合配置, 建立以资产为纽带的新型集团经营管理模式,利用一至二年的时间,完成所有成员企业由松散管理型向资产联结型转变。
    2、近期目标:
    筹建由中房集团成员企业共同持股的专业化投融资平台——中房集团城市房地产投资有限公司,作为集团的核心实体组织,在集团内部形成资金互补和项目共享的投资机制,对外搭建筹融资平台,从而提高各成员企业的市场竞争能力,促进中房事业的大发展,共同做大、做强中房。
 3、发展规划  
 大致分四个阶段:
    第一阶段:把握机遇,加快改革,调整结构,强化品牌,从改革集团的劣势入手,建立起一套符合企业集团发展的管理框架,通过整合集团资源,优化结构,增强集团的整体实力。
    第二阶段:选择部分有实力的成员企业与集团公司共同组建核心实体组织,按照《公司法》建立法人治理结构,建立科学民主的领导体制和决策机制。今后,对建立起资产联系的成员公司集团将按照现代企业制度进行规范;对没有建立起资产联系的成员公司将继续实施中房成员资格认证管理。这一阶段集团将采用双模式运行。
    第三阶段:以间接持股方式,完成所有成员公司与集团的资产联结。在2007年底前取消松散联盟,将中房集团真正变成纯企业集团。
    第四阶段:集团发展壮大阶段。
    四、建立资产联结是中房集团改革发展的必然选择
    由于历史原因,中房集团多年来一直处于松散联盟的状态,集团与成员企业并无实质的资产联系,造成集团大而不强,成员企业处在各自为政的状态。在党的十六大以后,我国所有制改革有了突飞猛进的发展,各地的成员企业现已有半数以上完成了企业改制,企业自身的市场化程度也越来越高。在所有制发生变革背景下,在房地产市场竞争加剧的情况下,中房集团的核心实体组织缺位问题突显出来,表现在:成员企业与集团的各种优势得不到充分挖掘;两者之间内部资金与项目互助合作得不到充分运用,形成规模化实体后与外部资金对接优势得不到充分发挥,而外部竞争压力越来越大。成员企业如何发展,如何走出困境,特定的情况,特定的发展目标,决定了集团必须走自主创新,建立资产联结的经营管理模式之路。
    五、良好的基础条件为集团战略目标的实现提供了保障
    一项战略发展规划目标的实施与落实,是由很多内在和外在因素和条件促成的,中房集团特有条件和优势,使我对集团改革发展目标的实现充满信心。
    一是庞大的网络优势。中房集团作为中国最大的房地产开发企业群体,涵盖了全国主要大中城市。20多年来,很多成员企业与集团建立了深厚的感情基础,去年经认证的企业就有120多家,绝大多数成员企业为当地房地产开发的龙头骨干企业,从地域分布上具有较强的带动力和辐射力。
    二是品牌优势。集团十分重视品牌建设,于1999年实施了跨世纪品牌战略,统一规范了品牌管理标准,并提出了创建“百年中房”的宏伟目标。在全国逐步形成了“要买房,找中房”的市场形象,“中房”、“中房集团”“中国房产”已成为中国房地产业有较大影响的“金字”招牌。
    三是央企信誉和公共关系优势。中房集团作为唯一的中央房地产开发专营企业,在市场上拥有良好的口碑。20多年的发展,集团与各地方政府建立了较密切的联系,与各界形成了广泛的公共关系,在土地开发利用等方面具有很强的便利条件。
    四是土地资源优势。成员公司早期多为当地的政府管理部门,多年来积累了一定量的土地资源。自去年集团改革以来,中房土地整理公司在北京、大连、呼市、台州、南京等地做了大量土地资源储备,为集团的稳定发展奠定了物质基础。
    五是服务体系优势。去年六月份,集团组建了中房集团企业管理公司,以全程服务为基础,充分利用集团的有效资源,构筑并部分完成了中房集团服务体系:包括集团数据中心、新闻中心、办公中心、知识中心、项目中心和培训中心。为成员企业提供了一个经营管理、资源共享和工作学习的平台。
    六是投融资平台优势。中房集团城市房地产投资有限公司经过一年运作,目前已与国内外多家金融、投资机构建立了良好合作关系,为下一步集团及成员在资金对接上打下了基础。
    综上所述,实现集团的发展战略目标的条件已经成熟,是有保障的。
    六、组建中房集团城市房地产投资有限公司作为集团投融资平台,将给成员企业的发展带来无限生机。
    房地产开发行业是一个资金需求旺盛的行业,国内外有很多成熟经验都表明:只有大企业集团大品牌才能够长久生存,只有与资本市场形成紧密联系的公司才能有良性发展。在房地产与金融对接上,我们看到“资金需求”、“资金供应”、“政策放行”三个方面,正在形成越来越强的合力,地产直接融资和多元化融资的时代正在到来。中房集团城市房地产投资有限公司的组建,正是肩负着中房集团聚而不散的历史使命,肩负着促进中房成员企业互动合作、联盟多赢的光荣职责,更肩负着改变单纯依赖银行“输血”的被动局面,建立“造血机制”的殷殷期盼,全力推进实业投资与资本市场的紧密对接,支撑着中房品牌在中华大地上持久地熠熠生辉。
    同志们:发展才是硬道理!拥有巨大优势和雄厚资源的中房集团大改革已拉开帷幕,历史性地摆在我们的面前,我们的前景充满光明,只要我们团结一心、科学规划、开拓进取,求真务实,扎实工作,我们目标一定能够实现。
 最后,预祝会议成功!祝同志们身体健康,工作顺利!
    谢谢大家!
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