新修订的《上海市房地产登记条例》于２００９年７月１日正式实施。该条例是在１９９５年颁布的《上海市房地产登记条例》基础上的第二次修订。本次修订是为适应《中华人民共和国物权法》实施的需要，对原《条例》中与《物权法》不一致的内容进行了补充、修改和完善。新《条例》的实施将进一步规范房地产登记行为，更好地依法维护房地产权利人的合法权益。新条例主要特点包括：

      与《物权法》衔接，确保依法依规。在新《条例》修订过程中坚持依法依规的原则。严格依据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一系列法律法规规定，修订了与《物权法》规定不一致的条款。修订的主要内容有：１、根据《物权法》第十二条，明确了登记机构的职责，并对“要求申请人补充材料”和“实地查看”的情形作了进一步细化，以便于操作。２、根据《物权法》第十四条，把登记日由“受理日”修改为记载之日。３、补发房地产权证和登记证明增加了刊登灭失、遗失声明的公告程序。４、按份共有人处分房地产份额的，可单独提出登记申请，但应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证明。５、对更正登记和异议登记的申请主体、时限和效力作了相应修改。６、根据《物权法》第十四章，对地役权的设立、转让、变更、注销登记作了明确规定。７、根据《物权法》第二十条的规定，修改了预告登记的申请人、登记效力和时效等。８、根据《物权法》对登记条例部分条文的文字进行了相应修改，如“土地使用权”调整为“建设用地使用权”、“登记册”修改为“登记簿”、“他项权利”修改为“抵押权和地役权”。

      明确登记基本单元，维护合法权益。以往由于缺少对房地产登记基本单元的相关规定，出现了开发商擅自分割宗地开发建设，或不按照规划批准的原始设计擅自将商场、办公楼分割成若干单位出售产权，并要求登记机构办理登记的现象。新《条例》对房地产登记的最小单元加以了规范，明确了土地登记以宗地为基本单元。宗地是土地权属界线封闭的地块或空间，其确定的依据是建设用地批准文件。今后，对经登记的建设用地使用权因为分期开发等原因需要分割为几个基本单元进行登记的，必须满足三个条件方可登记。一是分割后的各部分都应当满足土地权属界线封闭的要求，即符合土地登记基本单元的要求；二是对部分楼盘已经销售的分期开发项目，因分割将导致权利范围变化，故必须征得全体权利人同意；三是地块分割须经土地管理部门审批。因此，新《条例》的实施将杜绝一些企业、部门擅自改变宗地范围、任意分割房屋，侵犯老百姓合法权益的行为，进一步规范建设用地的合法使用，切实维护权利人的合法权益。

      积极探索研究，全面保护土地权益。原《条例》中关于土地登记仅指建设用地使用权登记，而土地登记的范畴还应包括集体土地所有权、农村宅基地、农用地使用权的登记。由于这些土地的登记具有一定的特殊性，难以适用一般的房地产登记规则。因此新《条例》明确包括农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法将另行规定。按照党中央十七届三中全会的决议，以及上海市委、市政府今年的工作要求，要推进农村土地制度改革，建立城乡一体的土地管理模式，农村土地的确权发证是基础。下阶段土地管理部门将积极探索研究，根据《物权法》、《土地管理法》、《土地登记办法》等法律法规，在试点的基础上制订有关的集体土地所有权、农用地使用权、农村宅基地的登记办法，进一步完善土地登记体系，全面保护土地所有者和使用者的合法权益。 （李刚）